关键词

物业公司 业主 物业费 违约金

裁判要点

原告自签订物业服务管理合同至今，一直为小区业主提供物业服务，被告长期拖欠物业管理费，应交纳物业费，并承担违约责任。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条

基本案情

2010年6月1日，原告与河南康弘房地产开发有限公司签订物业服务管理合同，主要约定：“管理费由乙方（原告）按建筑面积每平方米0.45元向业主收取；对业主和物业使用人应于每月第一个工作日缴纳物业管理费。逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴纳费用4％加收滞纳金；管理期限10年”；城市花园小区26号楼3单元305室被告业主，自2010年11月至2015年11月未交纳物业管理费，经原告催缴，一直未交纳。

另查明：被告宋雅群名下位于商丘市平原路香格里拉.

城市花园小区26号楼3单元305室的房屋面积为143.3平方米。

裁判结果

梁园区法院认为：原告分别与河南康弘房地产开发有限公司、香格里拉.城市花园小区业主委员会签订了物业服务管理合同，业主委员会是代表小区全体业主的组织，其行为应视为是业主的意思表示，双方所签订的合同为有效合同。原告自与河南康弘房地产开发有限公司签订物业服务管理合同至今，一直为香格里拉.城市花园小区提供物业服务，被告自2010年11月起拖欠原告物业管理费。根据合同约定，2010年11月至2015年11月期间的物业管理费为143.3平方米0.45元60月3869.1元。原告起诉金额为3869元，未超出被告应交纳物业费的数额，本院予以支持。物业管理服务合同中约定的违约金明显过高，原告主张被告支付违约金，可根据欠款金额发生时间，按照月息2%计算违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告宋雅群支付原告商丘市鸿利达物业管理有限公司2010年11月至2015年11月的物业管理费3869元及违约金（违约金根据欠款金额发生时间，按照月息2%计算）。于本判决生效之日起十日内履行完毕。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

裁判理由

一、在业委会成立前，前期原告与河南康弘房地产开发有限公司签订物业服务管理合同的效力。本案涉及建筑物区分所有中的共有部分的管理和物业公司和业主委员会的关系，在现代小区中，除业主拥有专有部分的所有权外，还涉及专有部分外楼梯、屋顶、外墙、绿地、管线、道路等共有部分的管理问题，该共有问题的管理涉及全体业主的切身利益，与其生活密切相关，人多说法就多，故以业主大会通过的管理公约作为小区业主自治的基本规范， 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中就业主和业主委员会之间的权利义务关系及业主对涉及本小区内的不同事项的表决方式和通过的标准做了明确规定，以保证表决事项符合大多数业主的集体利益，并对损害个别业主权益的决定增加了救济的手段（起诉撤销决议）。业主大会的召开不具有常期性，如同全国代表大会；故设立业主委员会作为常设机构对小区业主共有部分进行管理和作出决定，业主委员会既可以业主为成员对小区共用部分自行管理，亦可与物业服务公司签订物业服务合同委托其管理；在小区建好后，业主入住是一个逐渐增减的过程，在业主入住率达不到成立业主委员会人数时，小区的管理又是一个急需解决的问题，否则在无人管理小区时，小区的共用部分的景象可想而知，也会对全体业主的利益造成损害，故《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定前期开发商与物业服务公司签订的物业管理合同对全体业主有效。在此后业主委员会成立的，业主委员会代表业主亦法定承受该物业服务合同，此时只不过是合同权利义务主体的法定移转，本案中，后期成立的业主委员会与物业服务公司重签物业服务合同，在法律定性上亦不过是双方协商对原合同内容的变更，对前期物业合同的效力无丝毫影响。

二、业主能否以物业服务质量瑕疵拒付物业费。在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确：物业公司服务未按法律、法规、行业规范确定的养护、管理、维护义务的构成违约，应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但在本案中既使被告有证据证明原告服务不达标，亦应以反诉方式提出，而不能仅提抗辩，否则不会对该事实在实体上作出处理，起不到抵消、吞并本诉的目的。如本案被告提出反诉并证明，则可要求原告承担违约责任，如该违约责任的具体承担方式为赔偿损失，则可在此范围内与物业服务费抵销。如被告提出减少服务费的补救措施，可考虑物业服务的瑕疵范围、程度、对业主生活的影响等因素，结合整体物业管理费用的构成及支出情况及均摊到每个业主的数额，确定应减少的实际数额。一般情况下，业主不能以服务瑕疵为由拒付全部物业服务费。

三、约定违约金过高，在被告未提出调整违约金时，法院能否主动调整。基于契约自由、意思自由原则，合同是当事人之间的法律，应严格遵守。但该契约严重违反公平原则时，合同法赋予一方调整的权利，但基于受损方提出为限，法院发现时不能主动适用，应对受损方予以释明是否提出调整，在受损方提出调整时方可调整。此种情况在最高法买卖合同的司法解释中已明确规定，作为有偿合同可准用该解释。

    四、违约金调整时的参考标准。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故非违约方的实际损失是调整的基础，该实际损失亦受可预见规则、减损规则、混合过错规则、损益相抵规则的制约，这又涉及举证责任的分配问题。本案非借贷法律关系，并不能当然适用借贷利息的规定予以调整，可参照最高法买卖合同的司法解释第二十四条以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

    据了解，目前在法院进入审判程序的此类案件较多，并且多数是业主对物业公司的催款置至不理，或进入诉讼程序后对法院送达法律手续不予配合，开庭拒不到庭。一般此类案件进入审判程序后，同时涉及的业主人数多，纠纷化解难度较大，通过审理此案，进一步规范了物业公司与业主的关系。